Forfettario e affitti brevi: cosa c’entra e cosa no

“Ho la Partita IVA forfettaria e affitto un appartamento su Airbnb: i due redditi si sommano?” Su forfettario e affitti brevi è la domanda più frequente in assoluto, e la risposta breve rassicura. Quella lunga un po’ meno, perché dal 2026 qualcosa è cambiato.

Indice

• Forfettario e affitti brevi: due mondi separati
• La cedolare secca sugli affitti brevi
• Quando l’affitto smette di essere privato
• Se diventa attività d’impresa, cosa succede
• L’errore da non fare
• Verifichiamo la tua posizione
• Domande frequenti

Forfettario e affitti brevi: due mondi separati

Nella situazione più comune — hai un’attività in regime forfettario e affitti una casa di proprietà per brevi periodi — i due redditi non si sommano.

Il motivo è che appartengono a categorie diverse. Il reddito della tua attività è reddito d’impresa o di lavoro autonomo, tassato con l’imposta sostitutiva del forfettario. Il reddito della locazione è un reddito di natura immobiliare, tassato per conto suo, tipicamente con la cedolare secca.

Le conseguenze pratiche sono due, ed entrambe positive:

• gli affitti non consumano la soglia degli 85.000 euro, che riguarda i ricavi e i compensi della tua attività;
• il forfettario non ti impedisce di usare la cedolare secca sugli affitti.

Sono due binari paralleli che non si incontrano. Almeno finché resti nella locazione privata.

La cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva sui redditi da locazione, alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria del canone.

L’aliquota ordinaria della cedolare sugli affitti brevi è il 26%. Scende al 21% per un solo immobile, quello che scegli tu nella dichiarazione dei redditi. La regola vale dal 2024 e la legge di bilancio 2026 non l’ha cambiata. È un aspetto che chi ha più di una casa deve considerare, perché cambia il rendimento netto.

Da tenere presente: la cedolare secca assorbe la tassazione di quel reddito, quindi anche in questo caso non c’è cumulo con l’imposta sostitutiva del forfettario.

Quando l’affitto smette di essere privato

Ed eccoci al punto che è cambiato. Affittare una casa in modo occasionale è pacificamente attività privata. Gestirne diverse, in modo continuativo, con servizi aggiuntivi, non lo è più: diventa attività d’impresa, con obbligo di Partita IVA.

Dal 2026 la soglia si è abbassata: la presunzione scatta dal terzo immobile. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti; da quest’anno, chi ne destina tre o più alla locazione turistica è considerato imprenditore, con obbligo di aprire la Partita IVA e impossibilità di continuare con la cedolare secca.

La legge dice che, da tre appartamenti in su, l’attività «si presume» d’impresa, e la dottrina legge questa presunzione come assoluta: non c’è modo di dimostrare il contrario. Con tre appartamenti in locazione breve, quindi, servono la Partita IVA e gli adempimenti da impresa, IVA compresa.

Contano anche i servizi offerti: pulizie quotidiane, colazione, cambio biancheria durante il soggiorno, accoglienza organizzata spostano l’attività verso la ricettività vera e propria, indipendentemente dal numero di appartamenti.

Se diventa attività d’impresa, cosa succede

A quel punto la locazione entra nel mondo della Partita IVA, e le cose cambiano parecchio:

• i ricavi delle locazioni concorrono alla soglia degli 85.000 euro, insieme a quelli dell’eventuale altra attività;
• serve il codice ATECO della ricettività — per gli affitti brevi il 55.20.42 — con coefficiente di redditività del 40%, che è tra i più favorevoli del regime;
• si aggiungono gli adempimenti da impresa: SCIA al Comune, iscrizione al Registro delle Imprese e alla Gestione Commercianti INPS, con il contributo fisso annuo che ne consegue;
• restano gli obblighi propri del settore: CIN, comunicazioni agli enti locali, imposta di soggiorno.

Se hai già un’attività forfettaria e aggiungi la ricettività, ti trovi con due attività diverse sotto la stessa Partita IVA: come funziona è spiegato nella guida su più codici ATECO nel forfettario, e la soglia diventa una sola per entrambe.

L’errore da non fare

Il rischio concreto non è pagare troppe tasse: è restare nella locazione privata quando l’attività è ormai imprenditoriale. In quel caso non hai una Partita IVA che dovresti avere, con le conseguenze del caso.

Il confine non è netto e non si basa solo sul numero di immobili: pesa la continuità, l’organizzazione, i servizi. Se stai crescendo — hai aggiunto un secondo appartamento, o stai pensando di offrire più servizi — è il momento di farsi guardare la posizione, prima che il passaggio avvenga di fatto senza che tu l’abbia formalizzato.

Verifichiamo la tua posizione

Le regole su forfettario e affitti brevi sono cambiate nel 2026 e continuano a muoversi. Se hai un’attività forfettaria e uno o più immobili affittati, l’incrocio va guardato sul tuo caso.

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Domande frequenti

Gli affitti brevi si sommano al fatturato del forfettario?
No, se si tratta di locazione privata: sono redditi di categoria diversa e non concorrono alla soglia degli 85.000 euro. La situazione cambia se l’attività diventa imprenditoriale.

Posso usare la cedolare secca avendo la Partita IVA forfettaria?
Sì. Il regime forfettario riguarda l’attività, la cedolare secca il reddito da locazione: sono due binari paralleli.

Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi?
L’aliquota ordinaria è il 26%. Scende al 21% per un solo immobile, quello che scegli tu nella dichiarazione dei redditi. La regola vale dal 2024 e la legge di bilancio 2026 non l’ha cambiata.

Quando serve la Partita IVA per gli affitti brevi?
Dal 2026 l’attività si presume d’impresa quando destini alla locazione breve tre o più appartamenti (fino al 2025 il limite scattava oltre quattro). La presunzione è considerata assoluta, quindi non si può superare con una prova contraria. Anche sotto quella soglia contano continuità e servizi offerti.

Che coefficiente si applica alla ricettività nel forfettario?
Il 40%, previsto per le divisioni di alloggio e ristorazione: è tra i coefficienti più favorevoli del regime.

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Riferimenti normativi: Legge 190/2014, art. 1, commi 54-89 (regime forfettario, soglie e coefficienti) · D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 (cedolare secca sulle locazioni) · DL 24 aprile 2017, n. 50, art. 4 (disciplina delle locazioni brevi) · L. 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595, come modificato dalla L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17