Forfettario e mutuo casa: come dimostrare il reddito in banca

Hai il regime forfettario, un reddito che cresce ogni anno, e stai iniziando a pensare a un mutuo per la prima casa. Ma hai sentito storie di libero professionisti respinti in banca, e ti chiedi se il tuo status di partita IVA forfettaria giochi contro di te.

Indice

• Forfettario mutuo casa: la risposta in breve
• Cosa guarda davvero la banca: reddito imponibile, non fatturato
• Da quanti anni di attività puoi chiedere un mutuo
• Documenti da preparare
• Il rapporto rata/reddito
• Attenzione: gli interessi del mutuo di solito non si detraggono
• Errori comuni da evitare
• Arriva preparato, non sorpreso
• Domande frequenti
• Riferimenti normativi

Forfettario mutuo casa: la risposta in breve

Il regime forfettario non preclude l’accesso al mutuo, ma cambia un dettaglio importante rispetto a un lavoratore dipendente: la banca non guarda il tuo fatturato, guarda il tuo reddito imponibile dichiarato, quello già ridotto dal coefficiente di redditività. Su un fatturato di 40.000 euro con coefficiente 78%, il reddito che la banca considera è 31.200 euro (al netto dei contributi previdenziali versati), non 40.000. È un punto che sorprende molti forfettari, e vale la pena saperlo prima di presentarsi in banca, non dopo un rifiuto.

Cosa guarda davvero la banca: reddito imponibile, non fatturato

Le banche valutano la sostenibilità del mutuo sulla base del reddito che risulta dalla tua dichiarazione dei redditi (Quadro LM del Modello Redditi PF), non sui movimenti del tuo conto corrente né sul fatturato lordo che effettivamente incassi. Per un forfettario questo significa che il coefficiente di redditività — che riduce il reddito imponibile ai fini fiscali proprio per semplificare il calcolo delle imposte — riduce anche, agli occhi della banca, il reddito su cui viene valutata la tua capacità di rimborso.

Non è un problema di affidabilità reale (il denaro che hai davvero in tasca è quello del fatturato, non quello ridotto dal coefficiente), ma è così che, nella prassi, la maggior parte degli istituti imposta l’istruttoria. Sapere in anticipo quanto “vale” il tuo reddito agli occhi di una banca ti permette di pianificare la richiesta di mutuo con più consapevolezza, magari aspettando un anno in più di fatturato consolidato invece di provarci troppo presto.

Da quanti anni di attività puoi chiedere un mutuo

La maggior parte degli istituti richiede almeno 2 anni di attività con dichiarazioni dei redditi definitive (cioè non più modificabili con dichiarazione integrativa), e diverse fonti indicano che 3 anni di storico rendono l’istruttoria più semplice. Sotto i 2 anni di attività, ottenere un mutuo diventa molto più difficile, anche se non impossibile: in alcuni casi può aiutare un garante, o il Fondo di Garanzia Prima Casa (gestito da Consap), pensato proprio per chi ha difficoltà di accesso al credito.

Documenti da preparare

In genere una banca chiede, oltre ai documenti standard:

• Gli ultimi 2-3 Modelli Redditi PF, completi del Quadro LM.
• I modelli F24 con i contributi previdenziali versati.
• Estratti conto degli ultimi mesi (il periodo richiesto varia da banca a banca).
• Visura o certificato di attribuzione della Partita IVA.

Il rapporto rata/reddito

Nella prassi bancaria italiana, la rata del mutuo non dovrebbe superare, come indicazione generale, circa un terzo del reddito netto mensile. Non è una soglia fissata per legge, ma un criterio di prudenza che quasi tutti gli istituti applicano in una forma o nell’altra, adattandolo caso per caso. Per un forfettario, il “reddito netto mensile” di riferimento è calcolato sul reddito imponibile dichiarato, non sul fatturato: un motivo in più per avere chiaro, prima di chiedere il mutuo, qual è la cifra che la banca userà davvero.

Attenzione: gli interessi del mutuo di solito non si detraggono

Chi ha un mutuo per l’abitazione principale in regime ordinario può detrarre il 19% degli interessi passivi pagati (fino a un massimo di spesa di 4.000 euro l’anno), grazie all’art. 15 del TUIR. Da forfettario, questa detrazione normalmente non è utilizzabile, perché non paghi l’IRPEF: paghi l’imposta sostitutiva, e le detrazioni IRPEF si scaricano sull’imposta lorda IRPEF, che per te è pari a zero sul reddito da attività forfettaria. Fa eccezione il caso in cui hai anche altri redditi soggetti a IRPEF (es. un contratto da dipendente part-time, una pensione, un reddito da locazione non cedolare): in quel caso puoi ancora usare la detrazione, ma solo sull’imposta dovuta su quegli altri redditi.

Errori comuni da evitare

• Presentare in banca il fatturato lordo pensando che sia il “reddito”: la banca guarderà comunque il reddito imponibile dichiarato.
• Chiedere il mutuo troppo presto, con meno di 2 anni di attività, senza aver prima valutato alternative come un garante.
• Dare per scontata la detrazione degli interessi del mutuo, dimenticando che da forfettario normalmente non è disponibile.
• Non tenere traccia, durante l’anno, di quanto reddito imponibile si sta maturando, arrivando all’istruttoria bancaria senza un’idea chiara del numero che la banca vedrà.

Arriva preparato, non sorpreso

La differenza tra un fatturato e un reddito imponibile forfettario è esattamente il tipo di cosa che TurboFisco ti mostra in tempo reale, fattura dopo fattura: non solo quanto ti resta in tasca, ma anche quale sarà, con buona approssimazione, il reddito che dichiarerai a fine anno — lo stesso numero che una banca guarderà se deciderai di chiedere un mutuo.

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Domande frequenti

Un forfettario può ottenere un mutuo per la prima casa?

Sì, non c’è alcuna preclusione. Cambia però il modo in cui la banca valuta il reddito: non sul fatturato, ma sul reddito imponibile dichiarato, già ridotto dal coefficiente di redditività.

Da quanti anni di Partita IVA si può chiedere un mutuo?

La maggior parte delle banche chiede almeno 2 anni di attività con dichiarazioni definitive, spesso 3 per un’istruttoria più semplice.

Gli interessi del mutuo si possono detrarre da forfettario?

Normalmente no: la detrazione del 19% si scarica sull’IRPEF, che il forfettario non paga sul reddito da attività. È utilizzabile solo se hai altri redditi soggetti a IRPEF.

La banca guarda il fatturato o il reddito dichiarato?

Il reddito imponibile dichiarato nel Quadro LM del Modello Redditi PF, che per un forfettario è sempre più basso del fatturato per effetto del coefficiente di redditività.

Riferimenti normativi

• DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 15 (detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo prima casa, applicabile all’imposta lorda IRPEF)
• Legge 190/2014, Allegato 4 (coefficienti di redditività del regime forfettario).